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买房“取消公摊”?你可能真的误会了

2019-02-28     来源:湖北日报     浏览:172

近日,有关“公摊面积”的新闻被刷屏,大家都在讨论:“建筑面积”、“公摊面积”以后真的要取消了吗?

先来看消息的起源:

近日,《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》正式挂网开始征求意见,里面包含了13项工程项目规范和25项工程通用规范。其中,工程项目规范第10项,即是引发大家讨论的《住宅项目规范(征求意见稿)》。

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多数人的讨论,其实就源于此。你看,《住宅项目规范(征求意见稿)》都明确了,“应以套内使用面积进行交易”,那不就是取消了吗?

这只是有些媒体的错误理解!

《住宅项目规范(征求意见稿)》只是个技术规范

我们首先要了解一点:这个征求意见稿,征求的是对一项工程建设标准规范的意见,因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求,具有“技术法规”性质,在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。

也就是说,这个规范未来约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算,并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取,也没直接关系。

毕竟,我们商品住房购买、保有过程中,都有各自的法律、法规和规范性文件。《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》都各有负责,这其中明确该管的内容,怎么可能被本不该管的《住宅项目规范》就给说了算呢?

所以,指望一个技术规范,就能解决我们大家都关心的一个话题,你说怎么解答?


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难言的“公摊面积”

之所以大家对这个话题这么关注,确实是这些年来,“公摊面积”让一些购房者感到“很受伤”。

说这个话题前,我们先了解一下什么是公摊。公摊面积就是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。它包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅等等等等。

公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积

(套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积)

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对于公摊面积的处理,由于目前我国尚无明确法律法规予以明确,使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

因此很长时间里,我们经常会看到媒体有报道,公摊面积由于缺少标准,不仅会让消费者在购房时需支付更多购房款,还要多支出物业费、取暖费等更多成本。

所以,“公摊”,实在是一个大家关注的话题,一有风吹草动,难免引来猜测无数。

“套内面积交易”无法根本改变“公摊面积”存在的现实

在这个《规范》当中,热议的另一个原因是“应以套内使用面积进行交易”这句表述带来的后续影响。

“套内计价”这种交易方式,意味着“公摊面积”必须会取消吗?

我们暂且先不说,《规范》中的这句话是不是只针对建筑企业竣工验收等情况而言,我们只说在现实销售环节当中,“套内计价”真的与“公摊面积”“势不两立”吗?

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我国现行的《商品房销售管理办法》中,是这样规定的:商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

对此,《商品房销售管理办法》解释说:商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

另有媒体报道——

短期内该规范并不会对房地产市场产生过大的影响,而往好的方面看,作为公共空间的使用者,购房者为其分摊一部分成本并不奇怪,并且在新规范的约束下,从规模经济的角度来看,极少有开发商会继续做出盲目扩大公摊面积的行为。

专家指出,购房者对开发商“故意做大公摊,坑钱”的猜测可能是过虑。对开发商来说,容积率是固定的,即一块地能建多少建筑面积是固定的;所以就算把公摊盲目做大,地产商根本就没法多赚一分钱,反而损失购房者的利益,如此一来两败俱伤。

而之所以市场会有公摊面积“越涨越多”的感觉,则是因为过去的商品住房主要是多层(得房率高),现在主要是高层(得房率低),公摊面积自然会有所增加。

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